Pflichten der Eigentümer in einer Anwohnervereinigung
Die Eigentümergemeinschaften in Spanien werden durch das Gesetz über horizontales Eigentum geregelt, das die Pflichten der Eigentümer, die Art der Vereinbarung von Verträgen, die Stimmenmehrheit usw.
Die Pflichten jedes Eigentümers sind im Artikel 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) zusammengefasst.
Zusammenfassung der Pflichten der Eigentümer
- Respektieren Sie die Gemeinschaftseinrichtungen, und vermeiden Sie Beschädigungen.
- Halten Sie Ihr eigenes Eigentum in Stand und reparieren Sie eventuelle Schäden.
- Erlauben Sie in Ihrem Wohneigentum oder in den Räumlichkeiten der Germeinschaft Reparaturen, die für den Erhalt erforderlich sind.
- Bezahlen Sie die Gemeinschaftskosten, welche nicht nach dem Prozentsatz der Eigentümerbeteiligung festgelegt können bzw. nach den Statuten festgelegt sind .
- Tragen Sie zum Reservefonds/Rücklagekapital bei (Minimum 5% vom Jahresbudget).
- Teilen Sie dem Verwalter die Adresse für Benachrichtigungen mit.
- Teilen Sie dem Verwalter den Eigentümerwechsel der Immobilie (Verkauf usw.) mit. Andernfalls bleibt der frühere Besitzer für die Zahlung der Gemeinschaftskontingente verantwortlich.
Artikel 9
1. Jeder Eigentümer hat folgende Pflichten:
a) Er muss die allgemeinen Einrichtungen der Gemeinschaft und das Miteigentum achten, unabhängig davon, ob sie für die allgemeine oder private Nutzung eines der Miteigentümer bestimmt ist, und auch unabhängig davon, ob diese Anlagen innerhalb oder außerhalb einer Räumlichkeit oder eines Grundstücks liegen. Es darf nur eine angemessene Nutzung der Einrichtungen stattfinden und es muss stets darauf geachtet werden, Schäden zu vermeiden.
b) Der Eigentümer ist dazu verpflichtet, seine eigene Wohnung oder Räumlichkeiten/Immobilie in gutem Zustand zu erhalten, so dass weder die Gemeinschaft noch andere Miteigentümer geschädigt werden. Insbesondere ist er dazu verpflichtet, eventuell auftretende Schäden zu ersetzen, die sich aus seiner Nachlässigkeit oder Unterlassung ergeben.
c) Der Eigentümer muss entsprechend Artikel 17 das Betreten und die Nutzung seiner Räumlichkeiten erlauben, wenn dies für die Ausführung erforderlicher Arbeiten im allgemeinen Interesse unerlässlich ist. Er ist jedoch dazu berechtigt, von der Eigentümergemeinschaft für hierdurch entstandene Schäden Ersatz zu verlangen.
d) Er muss grundsätzlich den Zugang zu seinen Räumlichkeiten im Rahmen von Tätigkeiten im Sinne der vorgenannten Ziffern a bis c gestatten.
e) Der Eigentümer ist entsprechend seiner Beteiligungsquote laut Eigentumsrecht oder einer anderen, entsprechenden Vereinbarung dazu verpflichtet, zu den allgemeinen Unkosten des Hauses und seiner Einrichtungen beizutragen, soweit diese die gesamte Gemeinschaft betreffen und nicht individuell behandelt werden können. Derartige Forderungen der Eigentümergemeinschaft, und zwar für das laufende und das vorhergehende Kalenderjahr sind bevorzugte Forderungen im Sinne des Artikels 1923 des Bürgerlichen Gesetzbuches, und haben Vorrang vor den in den Absätzen 3, 4 und 5 der genannten Forderungen, ohne Beeinträchtigung offener Lohnforderungen nach dem Arbeitsgesetz.
Der Käufer einer Wohnung oder eines Geschäftslokals mit oder ohne Eintragung im Eigentumsregister haftet mit dem erworbenen Objekt für die Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die der Vorgänger hinterlassen hat, und zwar für das Jahr des Kaufs und die drei vorherigen Kalenderjahren. Insoweit haftet die Wohnung oder das Geschäftslokal dinglich.
Im Notarvertrag, in dem durch eine entsprechende Eigentumsurkunde das Eigentum an einer Wohnung oder einem Geschäftslokal übertragen wird, muss der Veräußerer/Verkäufer erklären, dass er mit Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft nicht im Rückstand oder genau erklären, was noch geschuldet wird. Der Veräußerer/Verkäufer muss eine entsprechende Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft vorlegen, die mit seiner Erklärung übereinstimmen muss, sonst kann der Eigentumsübergang nicht beurkundet werden, es sei denn, der Erwerber/Käufer hat ausdrücklich hierauf verzichtet. Die Bescheinigung muss binnen einer Frist von maximal sieben Tagen nach Antrag des Verwalters mit der Gegenzeichnung des Präsidenten erteilt werden. Diese haften für die Richtigkeit der Angaben und für anfallende Schäden, die sich aus der verzögerten Erteilung der Bescheinigung ergeben.
f) Der Eigentümer ist dazu verpflichtet, entsprechend seiner Beteiligungsquote Beiträge zum Reservefonds der Gemeinschaft für Erhaltungs- und Reparatur-arbeiten am Grundstück zu leisten.
Der Reservefonds, der stets der Eigentümergemeinschaft als solcher zusteht, muss mindestens einen Betrag von 5% des letzten ordentlichen Haushalts enthalten. Die Eigentümergemeinschaft kann zu Lasten dieses Fonds einen Versicherungsvertrag gegen Bauschäden abschließen oder einen laufenden Unterhaltungs- und Servicevertrag davon bezahlen.
g) Der Eigentümer ist stets dazu verpflichtet, bei der Nutzung des Eigentums und im Rahmen seiner Beziehungen zu den Miteigentümern Sorgfalt walten zu lassen, und er ist den Miteigentümern gegenüber zum Schadenersatz für von ihm verursachte Schäden verpflichtet.
h) Der Eigentümer muss dem Sekretär/Verwalter der Gemeinschaft oder demjenigen, der diese Funktion ausübt, eine Anschrift in Spanien für Ladungen und Zustellungen betreffend alle Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft mitteilen. Falls diese Mitteilung nicht erfolgt, so gilt als Zustellungs- und Sendungsanschrift die Wohnung oder das Geschäftslokal, wobei dorthin grundsätzlich rechtlich verbindlich an den Bewohner zugestellt werden kann, ob er nun Eigentümer ist oder nicht.
Falls die Sendung oder Mitteilung an einen Eigentümer nicht nach Maßgabe des vorstehenden Abschnitts möglich ist, so wird ein entsprechender Aushang am schwarzen Brett oder anderswo an einem allgemein zugänglichen Ort angebracht, mit Hinweis auf das Datum und die Gründe, weshalb in dieser Form bekannt gegeben oder zugestellt wird, unterschrieben durch den Sekretär und gegengezeichnet durch den Präsidenten. Die Zustellung in dieser Form gilt nach Ablauf von drei Tagen als juristisch korrekt vollzogen.
i) Der Eigentümer ist verpflichtet, dem Sekretär/Verwalter in angemessener Weise den Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Geschäftslokals zu melden. Bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung bleibt der alte Eigentümer weiter für die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft gegenüber haftbar, und zwar nach Übertragung auf den neuen Eigentümer, wobei beide als Schuldner zu betrachten sind. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass der Erstgenannte diese Schuld beim Zweitgenannten später einklagt. Die vorgenannte Vorschrift wird nicht angewandt, wenn irgendein Leitungsorgan der Eigentümergemeinschaft gemäß Artikel 13 in anderer Weise vom Eigentümerwechsel Kenntnis genommen haben, oder wenn diese Eigentumsübertragung allgemein bekannt ist.
2. Die in Anwendung der vorstehenden Regeln entstandenen Kosten gehen zu Lasten der gesamten Eigentümergemeinschaft, wenn sie nicht dem einen oder anderen Eigentümer wegen Nichterfüllung von Verpflichtungen angelastet werden können, ohne Einschränkung der Vorschriften im Artikel 17 Ziff. 4 dieses Gesetzes.
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